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舖,唔怕買貴,最怕買錯

有「地舖天王」之稱的資深投資者黎永滔,91年開始炒舖,主攻銅鑼灣、旺角及尖沙嘴三大旺區的轉角位地舖,十多年間,先後買入過半百間商舖,現時手上仍持有逾20個舖位,04年開始進軍商場舖,坐擁億元身家的他說:投資成功之道在於「舖,唔怕買貴,最怕買錯!」

 

有天王美譽,黎永滔戰績自然彪炳,早年專炒地舖,回報以倍數計,近年慣用手法是買價值未被發現的商場,改則翻新拆細出售,得意傑作是銅鑼灣銅鑼坊,一鋪賺超過兩億。總結他的致勝之道有三大重點,這3招除了炒舖用得,其實任何投資都可行。

 

天王致勝之道

  • 專心

在黎永滔的投資組合中,百分百是商舖,即使近年股市大旺,他亦沒有半點心動。「投資商舖成敗靠自己,可以控制的範疇較大,成功的話,滿足感極大。」相反,股市升跌,外圍因素極多,而且只是數字遊戲,所以十多年來,都只是一心一意投資地舖。

 

  • 勤力

黎永滔八十年代靠賣金賣銀賺到第一桶金,由91年斥資1680萬元,買下軒尼斯道及寶寧頓道交界的孖舖收租,變成今天坐擁「億億聲」身家,黎氏唯一沒有變的是勤力,經常睇舖、從早睇到晚,深宵也不難在旺角、銅鑼灣等地見到他的蹤影。皆因他深信「力不到不為財」,要揀到靚舖要靠收料、多睇、多分析,「每隔一段時間,區內情況都會有變,睇少眼都可能錯失機遇。」

 

  • 捉路

勤力、專心,很多人都可以仿效,但要學把握時機、捉路,則要經驗及功力。黎永滔直言:「買商舖首重升值潛力,而非出租回報率;要在商舖價值未反映出來時購入。」正如02年他知悉砵蘭街會興建朗豪坊,便以1800萬元購入朗豪坊對面、上海街一個舖位,上址現時已升值逾3倍。「沒有升值能力的貨,再平都無用!」因此,長期唔升值或回報欠佳的舖位,他寧可出售,套現再找新機會。

 

黎永滔向來鍾情地舖,04年時,察覺到零售業經沙士洗禮後,開始復蘇,意識到市場對商場舖的需求會增加,於是決定由「地面」走「上樓」。初試啼聲,亦是他最得意之作,是04年斥資近6000萬元買入謝斐道的銅鑼坊,他買入該商場後再投資2000萬元,改圖則大執,在正門加裝扶手電梯,解決客源問題;之後分拆成141個細舖出售,最終全數沽清,套現3億元,未計按揭成本,賬面賺2.2億元。

 

最新搞作則是與大鴻輝合作的旺角文華商場,為了專心搞好這項目,他去年沒有做過一單買賣,預期每月租金約300萬元,回報達9厘。綜合多年經驗,黎永滔指出:「買靚舖講求時機,否則有錢都未必買得到。」

 

本文轉載自<香港地產城討論版>網站

發表人「維港兩岸」於2007年2月5日發表

揀舖心得

必選兩面單邊地舖

同一條街,位處轉角位的地舖,可吸納兩條街人流,升值潛力較單邊舖高三至五成。

 

勿選單一業務街舖

如旺角建材街、金魚街等,單一業務雖易於聚集人流,但萬一行業不景氣,即時影響舖位價值。

 

多做市場分析

經常留心租金走勢,跌市往往也是入市良機,如沙士期間,他以4000萬元低價購入亞皆老街地舖,其後迅速升值。

 

落力巡區揀舖

一定要親力親為,落區細看心水舖及周邊環境變化。

 

必選一線旺區

旺角、尖沙嘴及銅鑼灣等地區,是零售業集中地,人流交通暢旺,其他區份無可替代。

 

揀落後大市旺區

尖沙嘴近年工程多,商舖稍為落後於大市,但未來3年都是入市良機。

 

本文轉載自<香港地產城討論版>網站

發表人「維港兩岸」於2007年2月5日發表

給新手的意見

黎永滔說,從未投資過商舖的新手,最好先由二、三線地區(如中上環、灣仔及荃灣等)、千餘萬元的商舖入手,當中又以地舖為首選。不論選哪些地區,都以交通便利、人流旺盛為首要考慮因素。揀地舖原因是供應有限,升值潛力較佳;樓上舖因供應多,潛力稍遜。

 

此外,按揭時樓上舖估值一般較低。黎永滔雖然身家豐厚,但買舖都會造按揭,以收槓桿效應。他說,一個開價逾300萬元的樓上舖,銀行一般只估到200餘萬元,投資成本相對較高。現時商舖按揭一般為60%,年期10至15年,息率為最優惠利率(P)減2.5至2.6厘,或是同業拆息加0.8至1厘。

 

本文轉載自<香港地產城討論版>網站

發表人「維港兩岸」於2007年2月5日發表

旺角樓上舖值博 無懼DSD

撰文:東尼

欄名:八通天

 

投資者強項當然是搵機會,最近舖位投資者黃海明(Michael)轉攻旺角樓上舖,話既然利潤可達3至4成,便不怕雙倍印花稅(DSD)。

 

利潤高逾3成

上個月跟Michael做訪問,他說在新稅下,短炒根本無利可圖,所以預計交投會少。不過,上星期他卻夥拍投資者入市,購入旺角百寶利商業中心3層樓上舖樓面,隨即展開拆售。

 

東尼問Michael不是說短炒已無得玩?他話只要有筍盤便無懼入市,「短炒賺10%的話,便因雙倍印花稅而無利可圖,但若物業有3至4成利潤,值博率便高。」他指出,今次購入的樓上舖,呎價僅8,000餘元,料可以約1.1萬元沽出,利潤可觀,「物業位於西洋菜南街,樓下賣幾十萬元一呎,樓上1萬元一呎也不過分吧。」果然是投資高手轉數快。

 

本文轉載自<經濟日報> 於2013年7月9日地產版D19頁專欄<八通天>